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本紙編集長榎本ゆかりがこれまで取材してきた情報を元に、家主相続の現場やこれからの賃貸市場について思うままに書き連ねた注目ブログ。


by zenchin

賃貸住宅フェアin東京

おはようございます。
今年も残り11日。年の瀬迫り、皆さんお忙しいことでしょう。

弊社では、今年最大のイベント「賃貸住宅フェアin東京」を昨日まで2日間、東京ビッグサイトで開催しておりました。
ご来場いただいた皆様ありがとうございました。そして、出展者の皆様、お疲れ様でした。
お蔭様で、2日間で約4万人の方にご来場いただきました。
初日、開場前から来場いただいた方も多く、開場後1時間ほどは受付が混み合い、なかなか入場できずお待ちいただいた方もいらっしゃっいました。すみませんでした。この場をかりてお詫び申し上げます。

今年のフェアは、会場をテーマ別に分けて展示・セミナー会場を配置したのですが、どうだったでしょうか。
受付のあるアトリウムに賃貸情報プラザと称して、さまざまなデータや、リノベーション事例、不動産会社店舗ライブラリーなどを展示しましたが、参考になりましたか。
不動産経営・活用虎の巻は参考になりましたか。
皆様のご意見寄せていただけると幸いです。

来年はさらなる発展を目指し、いまからいろいろな企画を考案し、調整しています。
乞うご期待です!
なお、来年の東京フェアは8月5,6,7日の3日間です。
ぜひ、ご来場ください!
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# by zenchin | 2007-12-20 06:49

さすが

今月も今日でおしまい。
明日から師走に入り、いよいよ今年もラストスパートという時期に入ります。
弊社では、今年最後の最大イベント「賃貸住宅フェアin東京」を12月18,19日に控えているのと、新春特大号の製作で大忙しです。

さて、そんな中、今日はカリスマ大家といわれる安藤泉さんに会いました。
彼女の物件ももうすぐ築年数が丸15年だそうで、大規模修繕を計画しているとのこと。
話を聞いていて、なるほどとおもったのが、見積りの方法。
現在4社ほどに見積もを取っているほどですが、その取り方にひと工夫あります。

通常、見積りというと、例えば外壁を修繕してもらいたい場合はシーリングとタイル清掃などの工事を頼みたい、とこちら側が希望する工事を指定して金額を出してもらいますよね。
安藤さんの場合は、各業者に現場調査してもらい、外装であればどの程度、どこを工事した方がよいのか、内容も含めて提案してもらっているそうです。
さらに今修繕の必要ない箇所があれば、今後どの時期にどの部分を修繕すべきかも聞いています。

彼女曰く、「単に金額だけではわからない。業者によって工事内容や方法、使う材料も異なるので、何が自分にベストか提案してもらったうえで判断した方がよいのです」とのこと。

業者によって同じ工事でも随分とやり方・材料などは違うようで、なぜ違うのかいろいろ聞きながら勉強し、検討しているとのこと。

さすが、カリスマ大家。
弊社でも、近々「大規模修繕のポイント」をテーマにした編集企画を紙面でも掲載していこうと思います。

では、ひきつづき弊社ホームページもよろしくお願いします。
【全国賃貸住宅新聞社ホームページ】(http://zenchin.com)まで。
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# by zenchin | 2007-11-30 06:03

セミナーウィーク

先週は、セミナー講演が3日連続ありました。
編集の傍ら、セミナー講演をするようになって約5年くらいになりますが、3日連続は今回が初めて。しかも、3日すべて聴講対象が違いました。
それぞれの聴講対象はオーナー、企業の人事総務、管理会社。
特に企業の人事総務向けは初の依頼で、法人賃貸市場の現状がテーマでした。
今回は最近、社宅代行会社を中心に取材していたことから、ある程度はお話しできるということでお受けしたのです。

講演後の質疑応答時間では、「大阪の契約で敷引きで敷金が返還されないだけでなく、追加でリフォーム代を請求されもめている。社宅代行会社は、こういう場合、途中でも引き受けてくれるのか」などという質問がありました。
法人もやはり悩んでいるのは敷金の精算なのです。

不動産会社の皆さん、オーナーさん、法人入居者に限りませんが、敷金精算は国土交通省が制定している原状回復のガイドラインに則って、スムーズに行いましょう。
少しでも、多く取ろうなんて考えると、これからの時代、入居者にソッポを向かれてしまいます。

敷金精算の問題については今週13日から始まる「賃貸住宅フェアin福岡」や12月18日、19日に開催する「賃貸住宅フェアin東京」でもセミナーを設けていますので、ぜひご来場下さい!

詳細は、
【全国賃貸住宅新聞社ホームページ】(http://zenchin.com)まで。

ちなみに私は今週14日(水)に「賃貸住宅フェアin福岡」の方で話します。
お時間ある方はぜひ、来て下さい!
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# by zenchin | 2007-11-11 23:17

沖縄に行って感じたこと

昨日、日管協沖縄支部のオーナー向けセミナーで沖縄に4年ぶりに上陸しました。
参加者は約150名で、盛況でした。
日管協の皆様お疲れ様でした。

さて、今回沖縄出張では、新たな商慣習の違いの発見がありました。
仲介斡旋業者に払う広告料の費用負担についてです。

広告料というと、一般的には家賃1カ月分が多いいけれど、最近は空室が埋まりにくくなっているので、2カ月出すケースが目立ち始め、ファンド物件などでは3カ月、4カ月出すケースも出てきています。

この広告料は一般的にはオーナーが費用負担するのが当たり前ですが、沖縄では管理会社が負担しているとのこと。

今、ただでさえ管理会社はいわゆるインターネットや情報誌募集広告の掲載料の負担が重荷になっているのに、さらに仲介業者に支払う広告料まで負担していると聞いて驚きました。

沖縄以外でも、広告料負担は管理会社となっている地方都市はあるようです。
そういう地域のオーナーはある意味、費用負担面では恵まれているので、危機感は薄いのでしょうね。

ただ、管理会社は当然、この慣習を今後大都市圏のようにオーナー負担に移行していきたいと考えています。手始めに専任媒介物件からオーナー負担に変えている会社も出てきているようです。

商慣習を変えていくのは大変です。変えていく場合はやはり地域の業者が足並みそろえないと無理でしょう。

以上、最近よく会う人に「ブログ拝見しています」と言われ、耳が痛い榎本でした。

引き続き、弊社ホームページも宜しくお願いします。
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# by zenchin | 2007-11-08 01:11

ルームシェア

こんばんは。
このブログに何度かアクセスして読んで頂いている方は、1週間と空けずにブログ更新していることに驚いているのではないでしょうか。
というのも、最近、子供が寝かし付けやすくなったからなのです。
実はこれまではベッドを離れるとすぐに起きてしまうのでなかなか離れられず、結局朝まで寝てしまっていたのです。原稿の締め切りがある日は早朝3時起きで書くこともしばしば。
そんな寝付きの悪かった我が愛息は、もうすぐ1歳3カ月。
少しずつ自分の時間を作れるようになりました。

さて、外国ではお馴染みのルームシェア。
日本ではなかなか定着しませんね。
いろいろな理由がありますが、やはり貸主側が2人で最初契約しても1人途中退去した後の管理が大変であるため、積極的に展開していないことが大きな理由ではないでしょうか。

そんな中、一昨日に取材した賃貸管理会社ではマンスリーマンションのファミリータイプに2人でシェアして借りるケースが増えてきていると聞きました。
もともと同社では、マンスリーのファミリータイプ物件はファミリー入居者を対象としていました。ところが、最近企業の経費削減策の一つとして、プライベートの部屋2部屋あるような2DKタイプのマンスリー物件に2人で住ませるケースが出てきているというのです。

なるほど、法人契約であればルームシェアでもリスクがないですね。
しかも、決まりにくくなっているファミリータイプの空室対策にもなります。
マンスリー以外でも法人契約で活用できるかもしれませんね。

よく考えてみたら、ルームシェアの規模を大きくしたものはゲストハウス。
最近、ゲストハウスは外国生活経験者を中心に人気を集めています。
一軒家をリノベーションしてゲストハウスにするケースも増えてきています。
今後、入居者獲得のキーワードの一つに「ルームシェア」入ってくるかもしれませんね。

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# by zenchin | 2007-09-30 23:39

地代の相場

こんんばんは。最近、やっと秋らしく涼しくなってきましたね。
季節の変わり目は体調を崩しやすいので、皆さんお体にお気をつけ下さい。

さて、今日は、埼玉県資産経営協会に行きました。
埼玉県の地主が会員となっている協会です。
旧法の貸地整理についての取材で行ったのですが、同協会では平成12年から3年に1回の頻度で会員を対象に地代調査を実施しているようです。
今年で3回目を迎えるという調査は、地元の裁判所などに結果レポートを配布。地代値上げ交渉や更新料の調停時などに役立っているようです。

地代調査とは、画期的なことですよね。
同協会が発足されるきっかけの一つに、「いくらで土地を貸しているのか?」ということを地主同士が共有していこうということもあったそうです。

確かにアパートや賃貸マンションの家賃は不動産会社を通じて募集していますから、相場はわかりやすいですが、旧法の貸地などは同じ借地人が借り続けていますから、いくらが相場かわかりにくいのです。

地代調査を行っている団体は東京にある日税不動産鑑定士会とこの埼玉県資産経営協会くらいだと聞きました。
全国で地代調査が実施されると、地主の方々も助かりますよね。
他の地域でも地代調査を実施する団体が登場することを期待します。

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# by zenchin | 2007-09-26 23:45

商慣習いろいろ

おはようございます。久しぶりのブログで恐縮です。

さて、最近私は社宅代行会社を中心に取材しているのですが、そこで、不動産賃貸業の商慣習について改めて考えさせられることがあります。

法人入居者の代行として、不動産会社と事務的なやり取りをする社宅代行会社には法人入居者の「困る」と「なぜ」の声がいろいろ集まってきます。
例えば、敷金の扱いもその一つ。
3月決算が多い企業では、社宅代行および法人契約で入居している社員が3月に退去する場合、敷金の精算は3月中にして数字を確定したいところです。
ところが、敷金の精算というのは翌月に確定する場合が多く、その点が経理の処理上問題になっているというのです。

また、商慣習が地域によって異なることも、「意味がわからない」という感じのようです。
関西や西日本で敷引き制度、関東を中心としたその他の地域では礼金があり、更新料も発生することは周知の通りですが、それ以外に地域によって細かい商慣習が違うんですね。
例えば、北海道とか、あと先週行った浜松でもそうらしいですが2年未満、もしくは1年未満の退去の場合、違約金が発生するとか、近年沖縄では法人契約も含めて全契約者滞納保証に加入することになっているとかです。

入居者、つまりお客さんにとって利用しやすいサービスを提供することは重要です。
そういう観点から考えると、賃貸に関する商慣習についても今後、平準化されていくべきではないでしょうか。

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# by zenchin | 2007-08-30 06:18

行き過ぎる不動産投資熱

折にふれて新聞にも小さなコラムの記事で書いていますが、最近のファンド物件や売却狙いの物件には、「なぜ、こんな場所でこんなに高い家賃がつくの?」と疑問に思うものが増えていませんか?

先日、知り合いの不動産業者の方から面白い物件があると連絡が入り、現場に行ってみました。
何が面白いって、東京都大田区の京急電鉄線の駅から徒歩7分くらいの立地で、坪賃料単価が1万3000円。都心にある日本橋や八重洲といった場所並みの家賃が付けられていたのです。
「こんな賃料では借り手が付かないだろう」と思ったら、案の定2月から募集しているのにもかかわらず5月中旬の時点で30戸中契約1件、申込2件という状況。当然だよ、という感じですよね。
フリーレント2カ月、さらに5戸限定でフリーレント4カ月と一見大盤振る舞いのキャンペーンを実施していますが、家賃が高いですからねぇ、決まるかは疑問です。

こんな物件を扱う業者は新しい業者ではないかと思われるかもしれませんが、見ると上場企業だったりするわけです。これにも正直びっくりですね。

いずれにせよ、今回連絡をもらった不動産業者の方も言ってましたが、「土地と建設費にこれだけかかって、利回りを計算したら家賃がこれだけになった。それが何か?」というような物件が増えている気がしませんか。
ファンドが不動産業に金融の考え方を持ち込んだといいますが、計算重視しすぎると、こうした市場からかけはなれた経営になりかねないようです。
今、日本は行き過ぎる不動産投資熱で盛り上がっています。
これからのファンドの動きには注目です。

引き続き、全国賃貸住宅新聞をよろしくお願いします。
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# by zenchin | 2007-06-29 23:31

ワクワク

皆様、ずいぶんと長い期間ブログ更新を怠ってしまい、失礼しました (〉_〈)
気づいたら2カ月以上も空いてしまい、危うく3カ月空くところでした。
見放されないように頑張って更新していきます。

さて、最近会った社長で、話を聞いていてワクワクしたのは、インボイスの木村社長です。
このインボイス、もともとは通信料の一括請求サービスを企業向けに展開して、成長した会社。いまや東証一部上場企業です。
近年は旧マルコーのダーウィンを買収し、賃貸管理・仲介業にも進出、さらにはジャパンシングルレジデンス投資法人でJ-REITにも上場しています。
私は、ベンチャー向けの雑誌の編集をしていたときに知り合って、以来全国賃貸住宅新聞に来た後も、年に数回は会っています。先日も産休から復帰して、久しぶりにお会いしたわけです。

なぜ、ワクワクしたのかというと、これからの同社の展開にかなり期待できるからです。
例えば、インボイスは今年に入って社宅代行の受託数が8000戸超。「今年度だけで2万戸はいくだろう」(木村社長談)というほどの勢いで受託数を伸ばしています。
なぜこんなに急に受託できるのか。
本業の通信料一括請求サービスで企業の総務にパイプがあるからなのです。
話を聞いてみると、実は以前から企業の総務からよく、「社宅を探している」という相談を受けていたとのこと。ところが、不動産部門を持たなかった同社では、他の不動産会社を紹介することしか出来ず、もったいないと感じていたのです。
不動産部門を持てば、本業を生かしていろいろなサービスを提供できると考え、現在に至るわけですが、この社宅代行で必要な料金も一括請求サービスを提供しています。
その結果、同社の社宅代行の受託では、業者換えの顧客が増えているようです。

これは一つの話にすぎません。
まだまだいろいろな戦略があります。
これからのインボイスの展開には業界関係者の方も要注目です。

以上、今後も引き続き全国賃貸住宅新聞を宜しくお願いします。
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# by zenchin | 2007-05-29 07:18

雇用形態の変化

昨日の日経新聞でご覧になった方もいると思いますが、社宅契約事務代行を行う日本社宅サービスが派遣スタッフ用の社宅提案をスタートするそうです。

「えっ、派遣にも社宅!?」

正直、驚きました。時代は本当に変わりましたね。

もっと驚いたのは、この記事を読んだのが、その日本社宅サービスに向かう途中だったことです。ラッキーなことに昨日同社の社長に会うことになっており、その件について直接話を聞くことができました。

興味深かったのは、今後人材確保のために住宅制度の整備が重要になってくるという話でした。確かに優秀な人材を確保するためには、より良い条件を整えることは重要ですが、住宅というのはその一つとしてウェイトは大きい。
特に近年がニーズが高まっている派遣スタッフについては、派遣業者各社が人材確保に四苦八苦しているとのこと。そういえば、今人材派遣の広告たるやものすごく目に付きますよね。

ドラマ「ハケンの品格」ではないですが、あえて派遣という雇用形態を選ぶ優秀な派遣スタッフは増えてきているのでしょう。この方たちは時給も高いですし、他社に登録していたとしても、自社の仕事で働いてほしいと考えています。
また、首都圏在住者だけではまかないきれない中で、地方の人材をいかに首都圏の勤労者として取り込めるかを模索していたようです。

こうした状況を踏まえ、派遣業の分野にいち早く着目した同社。実はすでに派遣業大手パソナの派遣スタッフ用の住宅制度を手がけていたのです。そのプロジェクトで同事業の手応えを感じ、4月から本格的に乗り出すようです。

ライフスタイルの変化と住宅は密接な関係があります。
今後賃貸住宅運営戦略を考えていく上でも、敏感に「変化」を感じ取ることが必要であると改めて実感しました。

弊紙では今後、このライフスタイルの変化と賃貸住宅をテーマにした連載を予定しておりますので、ご期待下さい。

ひきつづき、週刊全国賃貸住宅新聞もよろしくお願いします。
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# by zenchin | 2007-03-08 02:51